기억의 페이지를 펼쳐

30. 남 몰래 흘리는 눈물 - Una Furtiva Lagrima

수정이 영종의 말을 온전히 받아들일 때까지는 시간이 좀 더 걸렸다. 영종은 김 대표가 자신에게 했던 제안을 간단하게 설명해 주었다. 어쨌든 요점은 기본 월급이 두배 이상이라는 것이었다. 수당부분에 대해서는 겪어보지를 못했으니 뭐라 말 할 수는 없었지만 말이다. 자신은 제안할 수 없는 숫자들에 혼란스러웠던 머릿속을 가다듬은 수정의 표정은 확실히 펴져있었고 환히 웃고 있었다.

"제가 남겠다니까 그렇게 좋으십니까?"

"당연하죠. 일 잘하는 직원이 돈을 마다하고 남겠다는데 싫어할 사람이 어디 있어요?"

"그럼 이참에 월급 좀 올려주시면 좋을 것 같습니다."

"그렇지 않아도 그럴 생각이었어요. 이제 자격증 수당도 챙겨줘야 하니까요. 물론 김 대표님이 제안한 금액만큼은 어려울꺼에요. 난 그렇게 뿌려댈 정도로 돈이 많지 않거든요."

수정이 말을 마치고 잔을 들었다. 영종이 그 행동에 맞추어 자신의 잔을 들어 수정의 잔에 부딪쳤다. 이번에도 아까와 마찬가지로 퍽 하는 둔탁한 소리가 울렸지만 이제는 그 소리마져도 개운하게 느껴졌다.

"아, 그리고... 다음주 중에 월차를 좀 썼으면 합니다."

"알았어요. 언제요?"

"17일 입니다. 목요일."

"그렇게해요. 근데 무슨일이에요? 그런 애매한 날짜에 월차를 쓰고?"

"경주에 좀 다녀올 일이 생겨서요."

영종이 수정의 질문에 피하듯이 대답했다. 그 모습을 보고 있던 수정은 날카로운 촉이 발동했는지 눈을 가늘게 뜨고 영종을 뚫어져라 바라보기 시작했다. 결국 당황한 사람은 영종이었다.

"흐음... 여자는 아닌 것 같고... 돈 될만한 거면 같이 해요."

"그런거 아닙니다."

"아닌데, 살살 돈 냄새가 나는데."

농담인지 진담인지 모를 수정의 말에 영종은 크게 침을 삼켰다. 당황한 영종에게 그 소리가 얼마나 컸는지 가게 안을 울리는 노랫소리가 묻힐 것만 같았다. 게다가 꼴까하고 움직이는 목젖은 서울부산을 왕복할 기세로 크게 출렁였다.

"하하하! 당황한거 너무 티나는데요?"

"그게..."

"알았어요. 알았어요. 진짜 뭔지 궁금해서 그래요. 가르쳐 줘요."

"... 경매로 나온 작은 구축 아파트입니다."

영종이 목소리의 톤을 조금 낮추고는 간단하게 수정에게 물건에 대하여 설명을 하기 시작했다. 수정도 얼굴에서 완전히 웃음기를 지운채 영종의 이야기를 조용히 듣기 시작하였다. 5층짜리 저층 아파트이고 연식은 25년이 넘어선 구축이었다. 위치도 경주 시내권이 아니라 외곽에 위치하고 있었지만 그나마 읍 사무소나 시외버스터미널이 위치하는 농촌지역의 거점에 위치하고 있었다. 거래 시세는 3천만원 내외가 평균이었지만 거래량은 그리 많지 않은 곳이었다.

"현장은 가봤어요?"

"아닙니다. 주말에 한번 다녀올까 생각하고 있습니다."

"그리고 바로 기일에 입찰하는 거구요?"

"네."

남은 맥주를 주욱 들이킨 수정이 한 잔을 더 시켰다. 그렇게 영종은 간략하게나마 자신이 보아놓은 물건을 브리핑하게 되었다.

다음날, 수정은 법원경매 홈페이지를 통하여 그 물건을 확인하였다. 몇 장의 자료를 출력하고 나더니 상담 테이블로 자리를 옮겨 앉았다. 그리고는 영종을 불러 맞은편에 앉게 하였다. 영종의 투자물건에 수정이 관심을 가지고 평가를 할 이유는 딱히 없었지만 수정은 고마운 선택을 한 영종에게 기꺼이 서비스를 지원해 줄 생각이었다.

"이거 맞죠? 경주지원 2020태경 8834 사건, 2번 물건."

"네. 맞습니다."

"이거... 최종목적은 뭐에요? 매매? 임대차?"

"매매를 할 생각입니다. 자금에 여유가 없으니 임대를 줘서 돈을 묶을 수가 없습니다. 빠르게 빠져서 다음 건으로 넘어가는 식으로 생각하고 있습니다."

영종의 말을 가만히 듣던 수정이 꽤나 단호한 표정으로 되물었다.

"빠르게 순환을 해야 하는데 이런 곳을 고른거에요? 물량 수급이 거의 안나오잖아요."

"그래도 연간 순환량은 3%는 넘어갑니다.

"5%도 거래가 안되서 질질 끌고 가는 거 알고 있죠? 그런데 3%요? 대체 기간을 얼마나 잡고 있는건데요?"

"짧으면 짧을 수록 좋지만 최대 1년 반 정도 생각하고 있습니다."

"어휴..."

이야기를 들은 수정은 한숨을 푹 쉬었다. 순환량이란 것은 한마디로 부동산의 거래량이 얼마나 많은가 였다. 아파트 단지 전체에서 동일한 평형대의 호실이 1년간 전체 거래량은 얼마나 되며 한달에는 얼마나 거래가 이루어 지는지를 평균치로 보는 것이었다. 전체 세대수를 기준으로 삼는 이 수치는 거래량이 많고 비율이 높을 수록 인기가 많고 가격 상승의 요인이 많음을 가르쳐 주는 수치였다.

평균적인 수치가 7%정도였으며 10%가 넘어가는 경우는 속칭 핫한 단지로 유명세를 치르는 곳들이었다. 그런데 영종이 선택한 단지는 고작 3%였다. 이 말은 다시 말해 무척이나 거래가 없다는 뜻이었고 아무리 급매를 내 놓아도 빠른 시간내에 정리를 하기가 어렵다는 뜻이기도 하였다.

"물론 저도 거래량 많고 수급이 좋은 곳을 고르고 싶었습니다. 하지만 그런곳을 고를 정도의 자금이 없죠."

"그건 그렇네요. 그럼 그 전에 질문 하나 더요. 1년 투자한다고 치고 얼마 먹자고 이 일 하는 거에요?"

"제 계산대로라면 세후로 400만 정도 입니다."

"고작 4백이요?"

목표수익도 너무 적었기 때문에 수정이 어이가 없다는 투로 말을 꺼냈지만 영종은 진지했다. 이번 물건 투자는 그에게 있어서는 가용할 수 있는 자금 전체를 밀어 넣는 투자였기 때문이었다. 자금의 한계가 있었기에 분명 선택의 폭은 좁아졌지만 그는 포기해야 할 것과 가져가야 할 것을 명확하게 구분하였고 그 안에서 수익률을 만들어 내는 물건을 찾아낸 것이었다.

"하지만 투자대비 수익률은 20%가 넘는 고수익입니다. 다시한번 말씀드리지만 전 소장님처럼 큰 금액을 동원할 능력은 아직 없거든요."

영종의 목소리는 단호하면서도 확신에 차 있었다. 소액의 부동산 투자도 충분히 수익성을 갖출 수 있었다. 물론 그 기회가 많지는 않고 쉽지도 않았지만 그는 자신의 생각을 이 물건으로 증명해볼 생각이었다.

저평가된 물건을 사들여서 고부가가치로 바꾸는 전략은 말은 그럴싸 했지만 실재로 달성하기가 여간 까다로운 일이 아니었다. 기본적으로 저평가되는 물건을 찾는 것이 일이었고 그런 물건을 찾았다고 하더라도 경매라는 룰을 아는 다른 사람들도 마찬가지로 그 물건을 찾아서 덤비기 때문이었다.

반 년 이상 경매 사이트에서 물건들을 보고 낙찰 예상가액을 찍어보던 그가 나름 발견한 현상들이 몇 가지 있었다. 부동산의 가치가 떨어지고 떨어져서 바닥에 가까워지는 시점이 되면 사람들의 관심이 극격히 줄어든다는 것이 첫번째 였다. 특히나 농어촌지역이나 주요 도시에서 많이 떨어진 지방 소도시에 위치하면서 연식이 오래된 구축은 입찰자가 없어 유찰을 거듭하며 고작 몇 천 만원에, 심하면 수 백에서 수 십 만원까지 가격이 떨어지기도 하였다.

두번째는 임차인 이었다. 대항력이 있던 없던 임차인이 있는 물건이라면 많은 이가 한꺼번에 덤비는 일이 잘 없었다. 특히 두 번만 유찰 되어도 최초 감정평가 금액의 50%이하가 되어버리는 만큼 가격적 메리트가 충분히 있었지만 이상하게도 사람들은 입찰을 잘 들어가지 않았다. 물론 대항력을 가지고 있는 경우라면 보증금을 내어 줘야 하는 부담이 생기기 때문이라고 납득이라도 할 수 있었지만 대항력이 없는 경우에도 의외로 사람들은 잘 입찰을 하지 않았다.

그래서 영종은 이 두 가지를 조합하기로 하였다. 시장에서는 부동산 자체의 존재가치라는 것이 있기에 절대로 내려가지 않는 선이 분명히 있었다. 수 십년의 세월이 흘러도 유지되는 가격 말이다. 유찰이 진행되어 하락한 입찰금액과 실질적인 거래가격의 차이가 영종의 첫번째 기회였다. 두번째는 가격 그 자체였다. 충분히 오래된 구축들은 당연히 그 질이 떨어지기에 사고자 하는 사람이 적고 거래량도 적어지는 것이 당연했지만 어쨌든 그곳에도 사람은 살았다. 질이 떨어지는 만큼 가격도 떨어졌기 때문에 저렴한 가격으로 임대차계약을 하기도 하였지만 속편하게 사버리고 리모델링이던 대수선이던 자기 마음대로 고쳐서 살려는 사람도 제법 있었다. 이런 사람을 찾는 것이 영종의 두번째 기회였다.

영종은 승자독식의 격렬한 경매 시장 속에서 자신이 승자가 될 수 있는 판을 짤 기회를 가지게 된 것이었다. 여전히 수많은 변수가 존재하고 있겠지만 현재 자신의 상황에서 택할 수 있는 가장 최상의 선택만을 모은 것이었다.

"비용 계산은 어떻게 했는데요?"

"취득관련으로 세금은 최대 2%, 관련 부대비용 3%로 잡았습니다. 1주택이라 그나마 나은 편이지요."

"하긴... 그리고 그것도 주택이니까 그렇겠죠."

"대항력이 없긴 해도 서류상으로 임차인이 등록되어 있으니까 명도비용으로는 최대 100만 원까지 생각하고 있구요. 인도명령 - 경매로 소유권을 취득한 자에게 주어지는 권리로 집을 비우지 않는 예전 임차인과 같은 점유자를 법원의 감독하에 합법적으로 퇴거시키는 절차 - 으로 가게되면 최종 수익에서 빠지는 형태로 계산했습니다. 인도명령은 저도 아직 해본적이 없어서 가늠이 되지 않았습니다."

"음... 하긴, 그렇겠네요. 계고(戒告)통지 할 때도 가야 하고 강제개문(開門) 할 때도 가야 하고 철거집행 할 때도 가야 하니까 부대비용이 제법 나올꺼에요. 법원에 따라 다르겠지만 세 번 방문한다고 치고 증인으로 등록 할 두 명을 데려가야 하는 비용도 계산해야 해요."

"법원 예치금으로 처리되는게 아닙니까?"

"증인 섭외 같은 후처리 비용은 당연히 아니죠. 그리고 특히 개문 할 때 열쇠공이 부르는 값도 동네마다 다르구요. 그래서 나는 계산할 때 예비비 형태로 별도 항목에 포함시켜요."

"알겠습니다. 참고하겠습니다."

영종의 말을 들으면서 수정은 계산을 시작하였다. 종이에 숫자를 써가며 더하고 빼고 곱하고 나누기를 하였고 그것도 모자란듯 계산기를 두들기를 여러번 하였다. 몇 일간 자신도 열심히 비용계산을 했었기에 대강의 금액은 예측하고 있었지만 영종은 조용히 입을 다물고 그녀의 계산이 끝날때 까지 기다리고 있었다.

"오케이, 다음은요?"

수정이 이야기를 재촉하였다. 물론 그 물음에도 예전과 다른점이 있었다. 1년 전 수정의 질문은 계정이나 항목을 묻는 질문이었다. 하지만 이제 그녀가 하는 질문은 훨씬더 높고 포괄적인 수준의 질문이었다.

"아파트이다 보니 관리비 미납이 있을 꺼라고 예상하고 있습니다. 고정금액으로 최대 120만원 책정했습니다. 아무래도 구축이다 보니 월 평균도 높을 것으로 생각했습니다."

"리얼티 포럼 사이트에 평균 관리비 나와 있어요?"

"월 6만원 찍혀 있었습니다."

"응응, 좋아요. 2년치를 계산 한 거네요. 다른거는요?"

"법원에서 감정평가 할 때 조사한 사진을 보니까 화장실하고 주방은 부분수리를 한 것 같아서 따로 리모델링은 하지 않을 겁니다. 대신 시세보다 좀 싸게 갈 생각입니다. 보유세는 회당 7만원 정도로 계산 나왔구요."

"1주택이 좋긴 좋네요."

"그러게 말입니다."

"1주택이니까 그럼 양도세도 확 줄겠네요."

부동산 - 그 중에서도 특히 주택 - 매매의 통수라고 불리는 세금이 바로 양도소득세 였다. 살면서 한번 가져나 볼까 말까 한 집을 팔아서 돈을 벌었으니 세금을 내라는 개념이었는데 상황에 따라 매매차액의 72%까지 세율을 매기는 뒷통수의 끝판왕이었다. 그래도 오랫동안 집을 가지고 있었거나 집을 팔고 주거 난민이 되는 1주택자 같은 경우에는 일정비율만큼 공제해주는 제도가 있었지만 어쨌든 썩 기분이 좋은 세금은 아니었다.

"그렇긴 하겠지만 비용증빙을 어디까지 인정해 주느냐가 문제 아니겠습니까."

"하긴... 그래서 입찰금액은 어떻게 생각하고 있는데요?"

"감정가 51%정도로 생각하고 있습니다. 대충 1천 7백 만원 선입니다. 그리고 매가는 시세보다 조금 싸게해서 2천 7백 만원으로 생각하고 있구요."

"2천 투자해서 4, 5백이 수익이라... 퍼센트로 따지면야 나쁘지 않은 수익률이지만... 품에 비해서 먹는게 너무 적어 보이는데요."

"그렇긴 하지만 현 상태에서 제가 선택할 수 있는 대안 중에서는 최고라고 생각 했습니다."

흐음 하는 소리와 함께 수정이 팔장을 꼈다. 이 투자가 수정의 입장에서는 썩 마음에 드는 투자가 아닐 것이라는 것을 영종도 알고 있었다. 그러나 각자가 처한 상황과 자금의 규모가 달랐기 때문에 어쩔수 없었다.

그래도 숫자라는 명백한 결과가 있었다. 미래의 성공 여부를 보여주는 명확한 계산에 의한 숫자. 마치 뉴튼의 프린키피아(Principia)에 서술되어진 절대적 참의 수식을 통해 결과를 도출한 것 처럼 숫자는 거짓말을 하지 않는 법이었다.

작가의말

프린키피아는 뉴튼이 만유인력의 법칙(제 2법칙)을 서술하였던 저서 입니다.

법원경매사건의 분류기호는 [타경] 입니다. 

본 작품에서는 실제 사건번호와의 중첩이나 목적물의 유사성을 피하기 위하여 존재하지 않는 분류기호를 사용하였으니 감상에 참고바랍니다.